L’été rime-t-il avec reprise pour l’immobilier de luxe ? Du côté des notaires et des banques, l’euphorie traditionnelle de la saison estivale n’est toujours pas au rendez-vous.
Chacun y va de sa propre explication, mais le mot marasme revient dans toutes les conversations. «Il y a toujours un attentisme inexplicable. D’ordinaire, chaque été, il y a un pic et nous mettons en place un dispositif dédié, avec plus de personnel pour raccourcir les délais de traitement et de déblocage des crédits», explique un directeur régional d’une grande banque. Selon ce dernier, ces équipes ne tournent pas à 100% de leur potentiel faute de demandes. A ce jour, le taux de réalisation de leurs objectifs ne dépasse guère les deux tiers alors qu’à période égale ce taux varie entre 90 et 100%. Malgré un marché qui est à la peine, la majorité des promoteurs immobiliers affichent les mêmes niveaux de prix. «Cette position relève d’un trait de personnalité commun aux promoteurs immobiliers, surtout ceux qui ne sont pas trop endettés et qui se disent toujours qu’après Ramadan, l’été, les ventes vont reprendre», analyse un notaire.
Pourtant, du moins en apparence, des offres alléchantes apparaissent bien çà et là à travers la presse, avec des conditions de vente auxquelles l’on n’était pas habitué. Selon l’hypothèse d’un banquier, ces logements ne seraient livrés que dans deux ans, voire plus, si tout se passe comme prévu. L’Economiste a vérifié l’hypothèse auprès d’un important promoteur immobilier et touristique qui commercialise actuellement des logements haut standing à partir de 580.000 DH, assortie d’un taux d’intérêt inférieur à 4%. «Nous démarrons la commercialisation et la construction et les logements sont livrables dans deux ans», explique un commercial.
En fait, au lieu de recourir au crédit bancaire aux conditions du marché, le promoteur immobilier donne l’impression de brader ses prix tout en faisant participer l’acheteur au financement de la construction de son futur logement. Mais les clients sont échaudés par les retards constatés dans la réalisation de la plupart des programmes. Ceci explique également la stagnation du marché. Par conséquent, ils se passent le mot, contribuant ainsi à instaurer un climat de méfiance. «Sur des programmes de 100 unités, par exemple, vous ne trouvez qu’une villa témoin, alors que la loi relative aux ventes sur plan ou en l’état futur d’achèvement exige que le rez-de-chaussée soit déjà réalisé et que le vendeur donne une caution bancaire des avances effectuées. Et le non-respect des délais de livraison accentue les craintes des clients», confirme Fayçal Benjelloun, président de la Chambre nationale des notaires du Maroc (voir p. 14).
Outre le retard enregistré dans l’avancement des projets, le cadre juridique entourant la transaction immobilière est également décrié.
«La plupart des projets immobiliers de luxe vendus sur plan sont livrés avec au moins six mois de retard et leurs promoteurs se protègent derrière des contrats de vente complètement verrouillés car ils sont rédigés par des avocats avertis», affirme un banquier de la place. Résultat: le client se retrouve sans défense en cas de désistement. Les contrats de vente prévoient souvent, dans un style incompréhensible pour le commun des clients, des clauses en faveur du promoteur. Même si le promoteur ne peut livrer un logement à la date prévue, il peut exiger une pénalité pour le client qui désire se rétracter. En fait, il s’agit là tout simplement d’une situation où l’Etat a démissionné de sa fonction de contrôle.«La loi prévoit que le contrat préliminaire précédant la vente définitive doit être fait chez le notaire. Or, les promoteurs immobiliers rédigent ces contrats dans leurs propres bureaux», dénonce Benjelloun. Pourquoi les promoteurs immobiliers se passent-ils donc des services du notaire? «Nous exigeons toujours le respect des dispositions réglementaires, notamment que le rez-de-chaussée soit réalisé et que la garantie de remboursement soit produite par le promoteur», poursuit le président des notaires. Pour ce dernier, pour débloquer la situation, «il faut donner des cautions aux clients conformément à la loi et tout se débloquera».
